Verona ( VR) - Via S. Leonardo n. 5

In Comune di Verona , Via San Leonardo n. 5, al piano terra di una villa in stile "Liberty", piena proprietà di appartamento (già struttura turistico-ricettiva) con due aree cortilive e uno spiazzo parcabile di pertinenza esclusiva. Dalla perizia agli atti, risulta che: - L'inserimento in mappa della villa è geometricamente corretto. - La scansione delle sagome delimitanti i vari subalterni risulta anch'essa conforme a quanto empiricamente rilevabile. - La descrizione catastale dei beni - con caratura censuaria attestata nel 2021/24 - risulta perlopiù conforme allo stato di fatto sia in termini di consistenza superficiale che di configurazione interna. - Premesso che la geometria dei muri sul portale d''ingresso e le svasature delle finestre sono erroneamente illustrate, le principali difformità sono così state elencate alle pagine 9 e 10 della perizia e sono: 1) manca totalmente la rappresentazione dei due sottoscala; 2) la "cucina" è in realtà una camera da letto; 3) nel corridoio, subito dopo il vestibolo d'ingresso principale, c'è una spalla architettonica assente in planimetria; 4) l'altezza della camera, non controsoffittata, è pari a poco più di tre metri; 5) il muro di spina tra il bagno e il disimpegno non mostra alcun restringimento di spessore; 6) né lo stesso muro è disallineato in corrispondenza della baionetta tra gli altri due bagni; 7) il divisorio tra l'ingresso secondario e la seconda camera singola è disegnato di spessore eccessivo; 8) mancano i pannelli in cartongesso di - relativamente recente - separazione del sub 31dall'attiguo sub 30, non pignorato. Le difformità riscontrate si possono inquadrare secondo quanto illustrato dalla circolare AdT n. 2/2010, punto 3, lett. e), terzo comma, per cui essere ritenute allo stato di fatto irrilevanti. Tuttavia, dopo i necessari lavori di adeguamento come denunciati con le CILA del 2024, occorrerà sostenere spese tecniche pari a € 1.500,00 per i soli aspetti catastali, con particolare riguardo all'aggiornamento censuario post operam (Docfa) del sub 31. - L'elaborato planimetrico depositato al catasto in uno con tipo mappale del 04/11/2024 individua n. 2 beni non censibili comuni alla proprietà mini-condominiale: il sub 9 (ingresso comune) e il sub 21 (camminamento comune). Malgrado l'elenco subalterni specifichi afferenze in ambo i casi estranee al sub 31, è più ragionevole e aderente alla realtà d'uso assumere che le comproprietà riguardino tutti i subalterni esclusivi. Sicché all'appartamento ai due giardini e al posto auto compete senz'altro la cura dei bcnc, senza che sussista alcuna tabella - meno che mai avente rango notarile - a dar conto delle ragioni millesimali aventi rilevanza civilistica. Alle pagine 19 e 20 della perizia , in merito alla situazione catastale dell'immobile il perito evidenzia inoltre che: "Gli ultimi adempimenti utili all'Agenzia del Territorio, dove si definiscono i profili di classamento e di consistenza attualmente in essere per i quattro cespiti censibili, sono del 12/07/2021 e del 04/11/2024, quindi molto recenti. Benché gli identificativi originari del compendio siano catastalmente accreditati dellimpianto meccanografico il 30/06/1987, come dettagliato al precedente §D.1.2, l'immobile risale al 1904. L'anno di prima costruzione diventa quindi il riferimento cronologico più risalente ora noto al quale riferire i termini della conformità edilizia in regime semplificato, con particolare riguardo ai due sottoscala. La conformità catastale dell'appartamento è pressoché piena, salvo l'assegnazione del vano cucina, l'indicazione delle differenti altezze utili interne e alcuni aspetti grafici di minor rilevanza. La superficie netta dell'appartamento è inferiore alla lorda catastale. L'attribuzione dei beni comuni non censibili esclude sistematicamente il sub 31, ma si tratta di un criterio di ripartizione poco avulso dall'effettiva modalità d'uso congiunta della comproprietà."